تحویل زمین در شرایط عمومی پیمان و نقش آن در اجرای قرارداد

انجام هر کاری مستلزم تامین و پیش‌بینی پیش‌نیازهایی است. در پیمان‌ها و قراردادهای عمرانی و ساخت و ساز نیز این الزامات و پیش نیازها وجود دارند، تعیین روش تحویل، تامین منابع مالی، انتخاب تیم و گروه اجرایی، فنی و نظارتی، تعیین جزئیات، مشخصات، الزامات و نقشه‌های مد نظر جهت کار، تامین و تحویل محل اجرای کار و … از جمله مهمترین عوامل و پیش نیازهای شروع یک عملیات عمرانی و فعالیت ساخت و ساز است. بی شک زمانی که هدف بر ساخت یک پروژه عمرانی است یکی از مهمترین و تاثیرگذارترین موارد در زمانبندی شروع، پیشرفت و تحویل آن فعالیت، وضعیت زمین محل اجرای کار است. به همین منظور در این مقاله تلاش شده است تا با ارجاع به ضوابط و مندرجات ضوابط نظام فنی و اجرایی کشور (با تاکید بر نشریه 4311 و استعلامات و استفساریه‌‌های مرتبط با آن) نقش و اهمیت تحویل زمین در پروژه بررسی و واکاوی گردد.

الف) تحویل زمین و شروع کار

بر اساس تعاریف ارائه شده در بند الف ماده 12 شرایط عمومی پیمان رایج (نشریه 4311) کار عبارت است از مجموعه عملیات، خدمات یا اقدامات مورد نیاز، برای آغاز کردن، انجام و پایان دادن عملیات موضوع پیمان. که بر اساس بند ج ماده 4 موافقت نامه پیمان تاریخ شروع آن، تاریخ نخستین صورتمجلس تحویل کارگاه (زمین) است که پس از مبادله پیمان تنظیم می‌شود.

در اینجا باید به دو نکته اساسی توجه ویژه‌ای داشت، اول تعریف کار طبق ماده 12 شرایط عمومی و دوم مبنای شروع آن طبق بند ج ماده 4 موافقت نامه. این دو در کنار هم تشکیل دهنده شبکه‌ای است که بسیاری از ابهامات، سوالات و چالش‌های موجود در قراردادهای تابع این نشریه را حل و فصل می‌نماید. چه آنکه رسمیت و شروع کار (طبق تعریف انجام شده) را به بعد از تنفیذ آن طبق بند الف ماده 4 موافقت نامه حواله می‌دهد تا هرگونه صورتجلسه تحویل قبل از آن را بلااستفاده و بی ارزش نماید و نیز مبدا شروع تعهدات [اجرایی] پیمانکار را نیز تعیین تکلیف نماید.

شکل 1- بند ج ماده 4

شکل 2- بند الف ماده 12

ب) شرایط و ضوابط تحویل زمین

مقرره گذار در مفاد ماده 28 شرایط عمومی تلاش نموده است تا پیش بینی‌های لازم را برای شرایط و ضوابط تحویل زمین انجام دهد. با دقت در این ماده می‌توان به سوالات ذیل پاسخ داد:

1. شرایط تحویل کارگاه در خصوص معارضات و ادعاهای بیرونی چیست؟
2. مسئولیت اخذ پروانه، پرداخت عوارض و حقوق قانونی، تحصیل پروانه ساخت و … با کیست؟
3. حداکثر زمان مجاز کارفرما برای تحویل کارگاه چقدر است؟
4. در صورتمجلس تحویل کارگاه چه مواردی باید درج شود؟
5. اگر تحویل کارگاه به صورت یکجا میسر نباشد، چگونه باید اقدام کرد؟
6. در صورت تاخیر کارفرما در تحویل مناسب و به موقع زمین (کارگاه) تکلیف چیست؟
7. در صورت عدم حضور پیمانکار جهت تحویل کارگاه تکلیف چیست؟
8. اگر به واسطه عدم تحویل زمین بخشی از تعهدات پیمانکار کاهش یافته و حذف شود، تضمین انجام تعهدات چه تغییری می‌کند؟
9. در صورت بروز معارض و اقامه دعوا درباره ملک تکلیف چیست؟
10. نحوه اقدام در خصوص زمین لازم برای تجهیز کارگاه و اقدامات مرتبط با آن چیست؟

نکته حائز اهمیت این است که علیرغم تعیین تکلیف سوالات فوق در ماده مذکور، ولی در اکثر قریب به اتفاق قراردادها همین موارد رعایت نمی‌شوند و خود باعث طرح ادعاهای بعدی از طرف طرفین پیمان می‌گردد. برای مثال در یک پروژه راهسازی علیرغم اینکه کارفرما کاملا به این موضوع علم دارد که امکان تحویل یکباره کل مسیر وجود ندارد، ولی صورتجلسه تحویل زمین برای کل مسیر نوشته و به تایید می‌رسد و با بروز اولین معارض یا طرح و اقامه دعوا در مسیر مشکلات و ادعاهای مرتبط با آن شروع شده و پروژه را وارد چالش‌های حقوقی خواهد نمود. یا در یک پروژه علیرغم بروز معارض، به دلیل عدم وقوف پیمانکار و کارفرما از شرایط درج شده در تبصره 2 بند الف ماده 28 امکان جبران خسارت‌ها و هزینه‌های تحمیلی به پیمانکار از دست می‌رود که خود باعث بروز ادعاهای بعدی و چالش‌های عدیده خواهد شد.

جهت آگاهی از سرفصل‌های خسارت‌ و یادگیری نحوه تهیه لایحه ضرر و زیان، اینجا کلیک کنید.

ج) تحویل زمین و بروز تعلیق

همانگونه که در بخش ب نیز اشاره شد، شرایط عمومی در مفاد تبصره 2 بند الف ماده 28 اعلام و اشعار نموده که در صورتی که محل تحویل شده به پیمانکار معارض پیدا کند و موجب توقف اجرای تمام یا قسمتی از کار شود، آن قسمت از کار که متوقف شده است، مشمول تعلیق می‌گردد و طبق ماده ۴۹ رفتار می‌شود. در اینجا باید توجه داشت که تعلیق مورد اشاره از جنس تعلیق اختیاری کارفرما موضوع بند الف ماده 49 نیست. چرا که به صراحت اعلام شده است که آن بخش از کار که متوقف شده است، مشمول تعلیق می‌گردد. بنابراین به محض توقف کار ناشی از بروز معارض، تعلیق حادث گردیده و ابلاغ کارفرما صرفاً جنبه اخباری، اطلاع رسانی و مستندسازی داشته و لازم است که هزینه‌های بالاسری و خسارات مربوطه مطابق با مفاد ماده 49 محاسبه و پرداخت گردد. (استفساریه‌های مربوط به هزینه‌های بالاسری و مدت در دوره تعلیق) نکته دیگر در این خصوص هم این است که آیا تعلیق ناشی از بروز معارض فقط برای یکبار قابل بررسی است یا اینکه به کرات امکان وقوع ان وجود دارد؟ (مجدداً یادآور می‌شود که اساساً جنس تعلیق ناشی از بروز معارض در محل‌های تحویلی با تعلیق بند الف ماده 49 و اختیارات کارفرما تفاوت‌های اساسی دارد)

شکل 3- تبصره 2 بند الف ماده 28

د) تحویل زمین و فسخ پیمان

در بند ب ماده 28 حداکثر زمان مجاز کارفرما برای تحویل محل کارگاه به پیمانکار 30 روز از تاریخ مبادله پیمان است، در همین جا پیش بینی شده است که اگر پیمانکار بیشتر از 30 روز از تاریخ تعیین شده برای تحویل کارگاه مراجعه ننمود، کارفرما حق فسخ قرارداد طبق ماده 46 را دارا می‌باشد.

شکل 4- بند ب ماده 28

هـ) تحویل زمین، کاهش مقادیر پیمان و خاتمه پیمان

علیرغم اینکه پیش بینی‌هایی برای پرداخت خسارت به پیمانکار به ازای تاخیر در تحویل کارگاه در مفاد بند ج ماده 28 صورت گرفته است ولی منطقی آن است که هر مسئله‌ و مشکلی باید مدت زمانی برای حل و فصل داشته باشد، چرا که اگر زمانی برای رفع مشکلات پیش بینی نشود می‌تواند تا ابد همه را درگیر کند. آیا اگر بعد از گذشت 8 ماه، مشکل معارض یک پروژه برطرف نشده است، طرفین باید تا زمانی که مشخص نیست بابت این موضوع خسارت داده و با چالش‌های ریز و درشت درگیر باشند؟ پس مقرره گذار تلاش کرده است تا چنانچه مشکلات مربوط به تحویل زمین در یک مدت مشخص نهایی و رفع نگردید، از تعهدات پیمانکار و کارفرما کاسته و یا آنکه پیمان را خاتمه دهد. در چنین حالتی بهتر آن است که انرژی و توان کارفرما صرف رفع مشکلات عدیده موجود شود و پیمانکار نیز با فراغت از تعهدات ذیل قرارداد نسبت به ارائه خدمت در سایر پروژه‌ها اقدام نماید.

شکل 5- بند ج ماده 28

و) تحویل زمین و آثار تاریخی و اشیای عتیقه

در ماده 23 شرایط عمومی پیمان، تکلیف پیمانکار در شرایطی که در محل کار، اشیای عتیقه یا آثار تاریخی و مسکوکات قدیمی و مانند آن پیدا شود آمده است. در اینجا نیز نکته حائز اهمیت این است که اگر این موضوع، موجب توقف یا تعطیل عملیات موضوع پیمان گردد، طبق ماده ۴۹ رفتار می‌شود. باید توجه داشت که در این حالت نیز تعلیق حادث شده متفاوت با تعلیق اختیاری بند الف ماده 49 بوده و صرفا نحوه اقدام [جهت جبران هزینه‌ها و پرداخت خسارات] مطابق با ماده 49 خواهد بود.

ز) تحویل زمین و تمدید مدت پیمان

در بند الف ماده 30 سه مورد به صورت مستقیم به بحث تحویل زمین (کارگاه) ارتباط دارد، ردیف‌های 3، 5 و 7، چه آنکه همانگونه که اشاره شد، بروز معارض و یا کشف آثار تاریخی و اشیای عتیقه می‌تواند منجر به توقف کار و تعلیق قرارداد شده که همگی از اسباب تمدید و تغییر مدت پیمان می‌باشند.

شکل 6- بند الف ماده 30

نتیجه‌گیری

به هر روی مسئله تحویل کارگاه و جزئیات آن همواره یکی از مسائل چالشی و پر مناقشه در پروژه‌های صنعت ساخت بوده است، اگرچه این موضوع در قراردادهای EPC می‌تواند بسته به ماهیت و جنس پروژه و الزامات و خواسته‌های آن متفاوت باشد ولی نمی‌توان منکر شد که کلیه موارد مورد اشاره در این پروژه‌ها نیز قابل وقوع هستند. تعدد پرسش و پاسخ‌های مطرح شده در نظام فنی و اجرایی کشور که در سامانه اینترنتی سازمان درج شده است، خود بیانگر اهمیت موضوع تحویل کارگاه می‌باشد، بنابراین انتظار می‌رود با دقت نظر بیشتری در شرایط و ضوابط مندرج در مفاد شرایط عمومی پیمان به سمت تنظیم صورتمجالس کامل‌تر و جامع‌تری برای تحویل محل پروژه قدم برداریم. جهت یادگیری نکات کلیدی نشریه 4311 و بخشنامه سرجمع می‌توانید این نکات را از تدوینگران آن‌ها در اینجا فرابگیرید.