تحلیل جایگاه مدیر پیمان و مدل‌های قراردادی آن در صنعت ساخت کشور

نویسندگان: دکتر امین الوانچی – مهندس محمدامین غفاری

روش مدیریت پیمان ( یا پیمان مدیریت) روشی است که طی آن خدمات مدیریتی در پروژه‌های صنعت ساخت به مدیر پیمان که فردی ذی‌صلاح در زمینه اجرای پروژه می‌باشد، واگذار می‌شود. زمانی که کارفرما از دانش، مهارت و تجربه کافی برخوردار نباشد، منابع اجرایی کافی در اختیار نداشته باشد، زمان کافی برای اجرای پروژه نداشته باشد و یا دسترسی به محل اجرای پروژه برای ایشان دشوار باشد، می‌تواند با استخدام مدیر پیمان در قالب قرارداد مدیریت به اهداف خود در پروژه برسد. حق‌الزحمه مدیر پیمان (عموما) به شکل درصدی از هزینه‌های پروژه تعیین می‌شود و به دلیل اینکه ریسک مالی بر عهده کارفرما می‌باشد، مورد استقبال مجریان و پیمانکاران قرار می‌گیرد.

یکی از مهم‌ترین عوامل موفقیت پروژه‌هایی که بر اساس روش پیمان مدیریت اجرا می‌شوند، میزان توانایی مدیر پیمان در امر مدیریت پروژه می‌باشد. مدیر پیمان می‌بایست شناخت کافی از اکیپ‌های اجرایی و پیمانکاران را داشته باشد تا افراد دارای صلاحیت را در امر اجرای پروژه به کار گمارد. همچنین مدیر پیمان باید آگاهی و تجربه کافی در زمینه روش‌های اجرای پروژه را داشته و آشنایی کافی با مصالح موجود در بازار را داشته باشد. به صورت کلی، مدیر پیمان می‌بایست علم و تجربه کافی را به صورت توام در زمینه اجرای پروژه‎‌های عمرانی را داشته باشد.

متاسفانه درک و شناخت صحیحی از مبانی روش مدیریت پیمان (پیمان مدیریت) و جایگاه این روش در ساختارهای قانونی و همچنین به شکل عمومی در داخل کشور وجود ندارد که موجب گمراهی در تعیین وظایف، تخصیص ریسک‌ها و تنظیم مفاد قراردادی شده و در نتیجه باعث کاهش میزان بهره‌وری این روش می‌شود. در ادامه جایگاه مدیر پیمان در ساختارهای داخلی کشور، ساختارهای خارج از کشور و همچنین بر اساس مطالعات میدانی در کشور تشریح خواهد شد.

دانلود کتاب راهنمای جامع تعیین ساختار قراردادها درصنعت ساخت و ساز

جایگاه مدیر پیمان در مراجع داخلی (نظام فنی و اجرایی کشور):

در ساختار نظام فنی و اجرایی کشور در سال 1361 بخشنامه‌ای برای اجرای پروژه به روش پیمان مدیریت توسط سازمان برنامه و بودجه کشور تدوین شد که کاربرد آن برای ” پروژه‌های عمرانی که 85 درصد و یا بیشتر، از مبلغ پیمان آن‌ها انجام شده است و به علت تخلفات پیمانکار به تاخیر افتاده و به‌صورت نیمه فعال و یا متوقف مانده است” می‌باشد. در حال حاضر با توجه به شرایط موجود در پروژه‌های این نظام، بخشنامه مذکور کاربردی نداشته و این روش اجرا نمی‌شود.

اما در سال 1401 بخشنامه‌ای با عنوان “ضوابط ارائه خدمات مدیریت طرح” توسط سازمان برنامه و بودجه کشور ارائه شد که در آن شرح خدمات مدیر طرح برای پروژه‌های ذیل نظام فنی و اجرایی تشریح شده است. در این بخشنامه، صراحتا این موضوع ذکر شده است که به دلیل اینکه این نقش در سابقه نظام فنی و اجرایی طرح‌های عمرانی به مدیریت طرح مصطلح شده است و در ادبیات عمومی با عناوینی مثل مدیریت پیمان، مدیریت اجرا و حتی کارگزاری مدیریت اجرا به کار گرفته می‌شود، برای جلوگیری از بروز تعارضات و تناقضات احتمالی، تغییر در عنوان این نقش داده نشده است. ترجمه انگلیسی واژه مدیریت طرح، Program Management  می‌باشد که با وظایف تعیین شده در این بخشنامه متفاوت می‌باشد. معادل صحیح این واژه با توجه به نقش و شرح خدمات ذکر شده در بخشنامه، کلمه Construction Manager as Advisor (CMA) می‌باشد که ریشه‌ای آمریکایی دارد. در این بخشنامه نقش مدیر پیمان صرفا نقش مشاوره‌ای برای کارفرما از فازهای ابتدایی پروژه می‌باشد و مسئولیتی در قبال پروژه ندارد. جایگاه این روش مطابق شکل زیر می‌باشد:

جایگاه مدیر پیمان در مراجع داخلی (نظام مهندسی کشور)

در پروژه‌های ذیل نظام مهندسی کشور، برای پروژه‌های بخش غیردولتی، مطابق با مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری)، روش اجرای پروژه‌های ساختمانی به 3 شکل است:

1. روش اجرای پروژه با مصالح (اصطلاحا پیمانکاری)
2. روش اجرای پروژه بدون مصالح (اصطلاحا دستمزدی)
3. روش پیمان مدیریت

همانطور که مشاهده می‎‌گردد، مطابق با مبحث دوم، مدیر پیمان نوعی مجری ساختمانی محسوب می‌شود. در مبحث دوم، فرمت قراردادی اولیه جهت انعقاد قرارداد به صورت پیمان مدیریت ارائه شده است. جایگاه این روش در ساختار نظام مهندسی مطابق شکل زیر می‌باشد:

جایگاه مدیر پیمان بر اساس مطالعات میدانی در کشور

اما بر اساس مطالعات میدانی صورت گرفته در داخل کشور، روش پیمان مدیریت به شکل دیگری اجرا می‌شود. در پروژه‌های خصوصی، مدیر پیمان به عنوان مدیر پروژه (و نه لزوما مجری ذی صلاح نظام مهندسی) در نظر گرفته می‌شود که از ابتدای پروژه (فاز طراحی) مسئولیت مدیریت را بر عهده دارد. در این حالت مسئولیت اجرای صفر تا صد پروژه به مدیر پیمان سپرده می‌شود و فاز طراحی و ساخت، زیر نظر وی صورت می‌گیرد. جایگاه مدیر پیمان در این حالت مطابق با شکل زیر می‌باشد:

جایگاه مدیر پیمان در رویکرد بین‌المللی

مدیر پیمان در ساختارهای خارج از کشور با رویکردهای متفاوتی دنبال می‌شود. دو رویکرد اصلی که به معرفی این روش می‌پردازند، رویکرد بریتانیایی (UK) و آمریکایی (US) می‌باشند.

روش مدیریت پیمان اولین بار در سال 1969 در انگلستان مورد استفاده قرار گرفت. بر اساس رویکرد بریتانیایی سیستم مدیریت پیمان (Management Contracting System) به دو زیر مجموعه:

1. Construction Management Contract (CMC)
2. Management Contract (MC)

تقسیم می‌شود. در روش CMC که مشابه با روش Agency Construction Management در رویکرد آمریکایی می‌باشد، مدیر پیمان نقش مشاور کارفرما را ایفا می‌کند. در واقع این روش معادل روش مدیر طرح در ساختار نظام فنی و اجرایی کشور می‌باشد.

اما روش MC به 4 زیر مجموعه تقسیم می‌شود:

1. (Pure) Management Contract
2. Construction Management
3. Design and Management
4. Design, Manage and Construct

که در هر یک از این روش‌ها نحوه فعالیت مدیر پیمان متفاوت خواهد بود. قراردادهای مدیر پیمان عمدتا توسط موسسه JCT (Joint Contracts Tribunal) در انگلستان مورد بررسی قرار می‌گیرد.

اما رویکر غالب در جهان رویکر آمریکایی بوده و مدل‌های ارائه شده توسط موسسه AIA (American Institute of Architects) به صورت عمده مورد استفاده قرار می‌گیرند. بر اساس این ادبیات دو مدل برای روش مدیریت پیمان ارائه می‌شود:

1. مدیر پیمان – مشاور / کارگزار (CMA)
2. مدیر پیمان در ریسک (CM at Risk)

در روش CMA مدیر پیمان نقش مشاور برای کارفرما را ایفا می‌کند و خدمات نظارتی و کنترلی نیز ارائه می‌دهد. ساختار این روش در شکل زیر ارائه شده است:

اما در روش CM at Risk مدیر پیمان در ریسک‌های پروژه با کارفرما سهیم می‌شود. در این شرایط حق‌الزحمه مدیر پیمان به صورتی درصدی از هزینه‌های پروژه محاسبه می‌شود. در این روش عموما قرارداد با مدیر پیمان به صورت GMP (Guaranteed Maximum Price) منعقد می‌شود. در این روش مدیر پیمان در فاز طراحی به عنوان مشاور در جهت افزایش ساخت‌پذیری مشارکت دارد و در فاز ساخت به عنوان پیمانکار فعالیت می‌کند. لازم به ذکر است در این روش تیم طراحی مستقیما توسط کارفرما انتخاب شود و مدیر پیمان دخالتی در تعیین تیم طراحی ندارد. جایگاه مدیر پیمان در این ساختار به صورت شکل زیر می‌باشد:

اما اجرای این روش در کشور با مشکلات زیادی همراه شده است که ناشی از انعقاد قراردادهای نامناسب به دلیل عدم شناخت کافی از مبانی این روش می‌باشد. پس از بررسی ادبیات موضوع و بر اساس مطالعات میدانی صورت گرفته از این روش، لیست مشکلات موجود تهیه شده و پس از اخذ نظر خبرگان و فعالین این حوزه، میزان اهمیت آن‌ها جهت تعیین اولویت برای حل مشکل تعیین شد. پس از تعیین اولویت‌ مشکلات، پیشنهاداتی در جهت حل مشکلات این روش در داخل کشور ارائه شد که در ویدئوی زیر تشریح شده است.

جهت دانلود ویدیو و اسلاید آموزشی فرم زیر را پر بفرمایید تا لینک‌های دانلود به ایمیل شما ارسال گردند: